9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年9月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，上月為3.65%；5年期以上LPR為4.3%，上月為4.3%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。
本月LPR“按兵不動”符合市場預期。一方面，本月中期借貸便利（MLF）利率“錨”并未變化，意味著LPR報價基礎不變；另一方面，年內LPR已歷經多次下降，當前仍處于政策效果觀察期。
在市場因素和政策面推動下，業(yè)內對于LPR后續(xù)下行仍有預期。市場分析人士認為，近期多家銀行調降存款利率，將有效降低銀行資金成本，為LPR進一步下調“鋪路”。其中，5年期LPR報價或有更大下調空間。
9月LPR重回穩(wěn)定 處于政策效果觀察期
此次LPR“按兵不動”在市場預期之內。
一方面，作為LPR定價基準，MLF（中期借貸便利）利率本月保持不變。上周，人民銀行開展4000億元MLF操作，中標利率為2.75%，為縮量平價續(xù)做，符合市場預期。
“一般而言，MLF利率未變，LPR變化的概率較低。而且，高通脹壓力之下，美國、歐洲等主要經濟體加息步伐和幅度加大。保持市場利率相對穩(wěn)定，在一定程度上有利于保持人民幣匯率基本穩(wěn)定。”招聯金融首席研究員董希淼說。
另一方面，年初以來，LPR已歷經多次下降，政策疊加效應有待顯現。董希淼認為，LPR多次下降后，對貸款利率的引導作用正在顯現，有待進一步觀察。
光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華認為，年初至今，銀行持續(xù)讓利實體經濟，凈息差承壓，而且從7、8月金融數據來看，實體經濟融資正在逐步回暖，結構持續(xù)優(yōu)化，政策效果已在逐步顯現。
近一段時間來貸款利率持續(xù)探低，商業(yè)銀行控制負債成本、穩(wěn)定凈息差的壓力凸顯。銀保監(jiān)會披露的數據顯示，今年二季度，商業(yè)銀行凈息差為1.94%，環(huán)比收窄3個基點，同比收窄12個基點。
回顧來看，年內LPR已歷經多次調降。
其中，1年期LPR在經歷1月、8月的兩次調降后，共下行15個基點；5年期以上LPR在經歷1月、5月、8月的三次調降后，共下行35個基點。
9月LPR報價持平，無礙實體經濟融資成本下行。事實上，伴隨著LPR報價下行，企業(yè)和居民貸款利率已呈現明顯下行趨勢。數據顯示，6月貸款加權平均利率、企業(yè)貸款加權平均利率分別較年初下降35個基點和41個基點。6月個人住房貸款加權平均利率4.62%，較年初下降101個基點。
另外，對于備受關注的房貸市場，5年期LPR利率不變并不意味著各銀行房貸利率沒有調整空間，在一系列政策指導下，各區(qū)域正根據房地產市場供需關系、區(qū)域宏觀調控政策需求，用足房貸利率、首付比例等房地產綜合調控政策，因城施策、精準調控，推動樓市回歸三穩(wěn)軌道。
86城房貸主流利率 低至首套4.10%
9月20日，據貝殼研究院發(fā)布數據顯示，2022年9月監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個、15個基點；本月平均放款周期為25天，與上月基本持平；同時，受8月5年期以上LPR下降的影響，9月百城房貸利率均有所下調，截至9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。
就首套房貸主流利率來看，一線城市均高于下限水平。利率變化來看，本月廈門首套房貸主流利率下調幅度最大，達到45BP，東莞和長沙首套主流利率均下調35BP。
分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，二三線城市平均利率水平接近下限。從利率下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為166BP和117BP。
以首套房100萬商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1013元，需償還的利息總額減少約36萬元；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅65BP和55BP。
2022年以來在房貸利率持續(xù)寬松的同時，各地首付比例也在紛紛下調，相應地，貸款比例有不同程度的提升。據貝殼研究院數據，與2021年四季度相比，2022年以來分線城市貸款比例逐季提升，相對而言，三四線城市貸款比例提升最大，二線次之，一線基本持平，這與政策層面較為一致。
文章來源：房地產投融資總裁俱樂部 公眾號
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