近期召開的中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)市場著墨頗多。在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險”部分，會議提出要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，同時也對“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”“滿足行業(yè)合理融資需求”“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”等作出了強調(diào)。同時，會議還提出“支持剛性和改善性住房需求”“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，其良性循環(huán)對經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。近幾年，房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大約是7%左右，加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)占比達(dá)到14%左右，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方綜合財力的近一半，房地產(chǎn)類貸款占全部貸款余額的近40%，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近6成。
毫無疑問，“穩(wěn)”是2023年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。東方金誠首席宏觀分析師王青表示，從會議要求“確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”來看，預(yù)計2023年政策面將重點引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)盡快實現(xiàn)軟著陸，帶動商品房銷量、房地產(chǎn)投資以及土地市場先后企穩(wěn)回暖。
防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險是重中之重
“房地產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，對經(jīng)濟而言，既是動力源，也是風(fēng)險源?！敝醒胴斀?jīng)委員會辦公室分管日常工作副主任韓文秀日前在“2022—2023中國經(jīng)濟年會”上表示，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險是重中之重。
房地產(chǎn)市場低迷是2021年下半年以來經(jīng)濟下行壓力的一條主線。面對房地產(chǎn)市場的下行壓力，今年以來，金融支持“穩(wěn)地產(chǎn)”的力度持續(xù)升級。從年初保障性租賃住房有關(guān)貸款政策調(diào)整、年中開發(fā)性政策性銀行設(shè)立專項借款“保交樓”，到貸款市場報價利率（LPR）下行、各地降低首付比和房貸利率，政策面從供給端和需求端同時發(fā)力，力保樓市平穩(wěn)。11月份以來，以人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》為代表，政策面穩(wěn)房地產(chǎn)力度持續(xù)加碼，信貸融資、債券融資、股權(quán)融資“三支箭”政策保障房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，大幅提振市場各方的信心。
然而，在居民購房意愿偏低、疫情沖擊等因素影響下，以上政策見效、市場企穩(wěn)仍需要時間。從11月份數(shù)據(jù)看，11月份單月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅超三成，降幅較10月份分別擴大10個和8.5個百分點，11月份單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降19.9％，新開工面積同比下降超50％。植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，盡管近期房地產(chǎn)市場下行壓力未完全緩解，但在“保交樓”等相關(guān)政策的積極推動下，房企資金狀況邊際改善，房屋竣工及施工進(jìn)程有所加快，房地產(chǎn)投資已具備了在明年逐漸止跌企穩(wěn)的條件。
本次會議在提出“三保”的同時，還強調(diào)滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。此外，“支持剛性和改善性住房需求”也是政策關(guān)注的重點。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，住房更是居民的消費?！爸С謩傂院透纳菩宰》啃枨蟆币才c會議反復(fù)強調(diào)的“擴大內(nèi)需”相一致。
“展望未來，政策支持空間依然較大，除了有效落實以‘三支箭’為代表的房企金融支持政策、強化‘保交樓’等供給端支持外，后期政策工具箱在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間?！蓖跚嗾J(rèn)為，這是推動樓市企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵所在，也是明年上半年穩(wěn)增長、防風(fēng)險的一個主要發(fā)力點，具有較強的緊迫性。王青預(yù)計，2023年年中前后，房地產(chǎn)市場有望出現(xiàn)趨勢性回暖，將結(jié)束約兩年的行業(yè)下行周期。一方面，這是對本次會議要求的“要有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”的具體落實，另一方面，也會從根本上改善明年下半年的經(jīng)濟增長動能。
探索新發(fā)展模式推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展
“盡管房地產(chǎn)市場短期運行遇到了一些困難，但隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然有很大的發(fā)展空間。”馬泓表示。12月15日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國—歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時表示：“未來一個時期，中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐?！?
中央財辦有關(guān)負(fù)責(zé)人近日表示，下一步，要立足我國巨大需求空間支撐，持續(xù)優(yōu)化需求側(cè)管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的治本之策，改革完善房地產(chǎn)相關(guān)土地、財稅、金融等基礎(chǔ)性制度，多渠道增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，有序構(gòu)建房地產(chǎn)健康發(fā)展新模式。
12月14日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》在住房方面提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給等。
馬泓表示，長期來看，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立和完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家龐溟認(rèn)為，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，應(yīng)在堅持“房住不炒”定位與穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)前提下，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。既要立足當(dāng)下，緩解行業(yè)當(dāng)期壓力，又要放眼長遠(yuǎn)，以有效措施穩(wěn)定預(yù)期、提振信心，培育行業(yè)未來健康發(fā)展的根基。
文章來源： 中國金融新聞網(wǎng)公眾號
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