老A是石家莊房地產(chǎn)市場的「老炮」了。在莊里摸爬滾打了這么多年，這家伙從一線賣房銷售混起，白手起家，大街上派單，競爭項目門口搶客，打「電開」撈針，甚至為了一單客戶在野地里約架。就憑著這股子「天不怕，地不怕，就怕專項整治查」的勁頭，終于混到了一家本地房企的高層。
有一次，幾大杯紅酒下肚，這家伙抹著眼淚拍著我的肩膀：你知道我特么郁悶的事情是什么嗎？我搖頭。他說：混了這么多年，我連個石家莊戶口都沒混上。我詫異：石家莊的落戶政策挺寬松，你咋沒落下來？他說：政策是寬松，可我得為孩子想啊。河北的高考分數(shù)這么高，就憑我那兒子的智商，考本科都費勁。我是吃了沒上好大學的虧，只能從基層干起。我不能讓我兒子再吃這個虧。我啞然。
2018年5月，天津戶籍新政出臺，本科畢業(yè)且年齡在40歲以下可直接落戶。這家伙聞風而動，連夜開車奔向天津，一邊電話遙控遠在石家莊的妻子攢材料，另一邊在天津邊排隊、邊托關系。不虧是做房地產(chǎn)行業(yè)出身的，他深諳政策的道理：傻子都能看得出來的好機會，往往就到了政策閘門即將關閉的最后時刻。那幾天，他為了一張戶口調(diào)入函，絞盡腦汁，終于在最高層授意關閉閘門的最后時刻，擠上了開往天津戶口的末班車。從天津回來，他連睡了幾天，直到老板的電話都打到了妻子那里，才渾渾噩噩回到工作崗位。
用他的話說：我是逃出生天了。這感覺，如同把孩子送進了高考的保險柜。因此，當昨天石家莊的「無門檻」戶籍新政落地，他在微信朋友圈里寫了這么一句話：
我正在城樓觀山景，耳聽得城外亂紛紛。旌旗招展空翻影，卻原來是司馬發(fā)來的兵。
1
石家莊的人口危機已是「火燒眉毛」，搶人大戰(zhàn)再不打響，四平八穩(wěn)再過兩年，局面恐怕會更加糟糕。
無門檻戶籍新政落地前，石家莊還沉浸在常住人口規(guī)模接近1100萬，市轄區(qū)常住人口突破500萬，時隔五年重回全國「特大城市」行列，一血五年前降級前恥的狂喜之中。殊不知，石家莊的人口規(guī)模已經(jīng)埋下危機。
在上一篇回看文章中，小回通過翔實數(shù)據(jù)，揭示了石家莊人口當前遭遇的五個問題：其一，縣城人口劇烈失血。其二，主城區(qū)已是人滿為患。其三，新三區(qū)配套亟待提升，否則主城區(qū)人口龜縮不出。其四，高新區(qū)人口激增，大有可為。其五，若偏安冀中南，再不突破，石家莊的人口后勁將更加嚴峻。
在文章的最后，小回有這樣一段話：
盡管石家莊已有將近1100萬的常住人口規(guī)模，「老本」還能坐享一段時間，可總有一天，這座河北的省會，還是需要走出冀中南，面對河北全境。那么，石家莊，準備好了嗎？
在市轄區(qū)如同一臺「吸血泵」一般虹吸著周邊各縣人口的同時，石家莊的人口「大賬」卻已經(jīng)算不過來。根據(jù)小回的統(tǒng)計，自2011年至2017年，石家莊的常住人口新增了60萬，規(guī)模著實不小。但這其中，來自本地的新增人口接近49萬人，占新增總量的82%。來自本地的新增人口是如何來的呢？簡單說，用當年的出生人口減掉死亡人口；通俗點說，便是石家莊的生育人群「能生」。
▲ 2012年至2018年石家莊全市常住人口、城鎮(zhèn)常住人口、當?shù)貎粼鋈丝诤屯獾剌斎肴丝谇闆r（數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)說明：因2018年石家莊全市常住人口詳細情況未公布，當?shù)貎粼鋈丝诤屯獾剌斎肴丝谇闆r暫缺）
可反過來，來自外地輸入的新增人口卻不容樂觀。根據(jù)小回的統(tǒng)計，自2012年至2017年，來自外地輸入的新增人口僅有18萬。更為嚴峻的是，每年來自外地輸入的新增人口規(guī)模呈逐年下降趨勢。2013年是最高峰，有4.9萬人；2012年、2013年和2014年均保持了4萬人以上的規(guī)模；可從2015年開始，這個數(shù)字便逐年下降，從2.3萬人下降到了剛剛超過1萬人。2018年石家莊人口的詳細數(shù)據(jù)還沒有公布，不過，從目前來看，出現(xiàn)反轉的可能性不大。
相對于「戶籍人口」而言，「常住人口」更能體現(xiàn)出石家莊這座城市的現(xiàn)實生活人口規(guī)模。對于石家莊這樣的省會城市，憑借其政治和經(jīng)濟地位，還能保持在人口凈流入的狀態(tài)，也就很容易出現(xiàn)常住人口規(guī)模高于戶籍人口的情況。石家莊此次出臺的無門檻戶籍新政，首先瞄準的自然就是那些「常住」于此，但戶籍不在此的人口。很遺憾，小回只統(tǒng)計到了2017年和2018年石家莊的戶籍人口規(guī)模，統(tǒng)計顯示，盡管面對「近鄰」天津、鄭州，和「遠親」西安們激烈的「搶人大戰(zhàn)」，石家莊的戶籍人口還在增長，一年內(nèi)增加了8.31萬人；2018年常住于此、但戶籍不在此的人口接近50萬，這個數(shù)字反而比2017年減少了1.15萬人。2017年初，石家莊重啟了住房限購政策，一年下來，這1.15萬人算是被「招安」，主動或者被動地加入到了石家莊的戶籍人口行列。
▲ 2017年、2018年石家莊全市常住人口、全市戶籍人口、城鎮(zhèn)戶籍人口、城區(qū)戶籍人口和全市常住非戶籍人口情況（數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局）
從目前來看，除去辛集市，全市的戶籍人口還沒有突破1000萬，這對于石家莊人口的基本面而言，顯然也是另一項危機：
人口穩(wěn)定性不足。
一面，是外地輸入的新增人口逐年減少；另一面，則是戶籍人口未過千萬。人口危機都已經(jīng)「火燒眉毛」了，石家莊的搶人大戰(zhàn)如果再不打響，四平八穩(wěn)再過兩年，等外地輸入新增人口「由正轉負」，本地生育新增人口難以為繼，常住轉戶籍的人口「老本」吃光，局面恐怕會更加糟糕。
2
全國多地戶籍政策門檻一降再降，戶籍含金量和競爭力便凸顯出來。石家莊的戶籍含金量幾何，取決于石家莊戶籍所附著的城市公共資源。
2018年的人才綠卡政策，在各地層出不窮、花招用盡的搶人大戰(zhàn)中，實在是顯得有些「端著」。其他城市可是不管三七二十一，先把人「抓」來再說；尚在「4+4」現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)格局中蹣跚起步的石家莊，還把人才和人口放在那些瞄準北上廣深，連西安都得猶豫再三的高智、高知人群，就有些不合時宜了。盡管在人才綠卡政策之外，石家莊的落戶門檻本身就不算高，有穩(wěn)定住所或穩(wěn)定工作即可。然而，這次無門檻戶籍新政出臺，方才真正顯示出石家莊在搶人大戰(zhàn)中，終于「爺們」了一回。
有些時候，需要先贏在氣勢。
這感覺如同一大群人擠在一個屋子里面聒噪，墻角突然有人嗷得一嗓子冒出來，把所有人都嚇著了?？蓧悄侨?，或許很長時間都沒個動靜，幾乎所有人都快把它遺忘了。從某種意義上來看，過往的石家莊就如同那個躲在墻角的人。
無門檻戶籍新政，不再要求落戶者擁有穩(wěn)定住所和穩(wěn)定工作，想落戶，拿著身份證和戶口本，到派出所辦個手續(xù)就可以。那么，問題來了，這項新政效果如何？能把多少戶口引入石家莊？
解答這個問題，就要看石家莊戶口的「含金量」。
我們都知道，同樣一個戶口本，北京就比天津值錢，天津就比石家莊值錢，石家莊就比下轄縣城值錢。當然了，石家莊或下轄縣城卻不見得比村里值錢。排除農(nóng)村戶口的特殊價值，新型城鎮(zhèn)化的大勢不可逆轉，戶籍政策正在逐步放開，此時就需要面對一個殘酷的選擇題：城市與城市之間的戶口價值，孰高孰低？衡量的因素，便是戶口所代表的城市，以及戶口所附著的城市公共資源。
石家莊戶口的含金量，就要看石家莊公共資源的含金量。
將搶人大戰(zhàn)中動靜最大、力度最強的天津、西安和南京三地，和石家莊放在一起，公共資源的高下之分一目了然：軌道交通方面，僅有「一條半」地鐵線路的石家莊對比其他三座城市，已是望塵莫及，地鐵不成網(wǎng)，服務人口規(guī)模還很有限；文化設施方面，場館數(shù)量雖然中規(guī)中矩，但在博物館上僅是個位數(shù)水平；醫(yī)療衛(wèi)生方面，三甲醫(yī)院數(shù)量在河北省內(nèi)絕對領先，但仍無法與其他三座城市相比，醫(yī)院、醫(yī)生和床位數(shù)量則是中規(guī)中矩的水平。
最要命的，則是教育資源：普通中小學數(shù)量尚可，但在普通高校數(shù)量上，石家莊仍落后于其他三座城市，985、211高校更是最大的「心病」。不僅僅是石家莊，河北全省也深受優(yōu)質(zhì)高校太少，高考本科錄取難的「拖累」：和其他三座城市所屬的省份相比，河北的高考本科錄取率最低，河北考生本科淘汰率之高，在全國范圍內(nèi)也能排進前列。這不僅是河北「超級中學」深受追捧的最大溫床，也是和本文開頭老A們削尖腦袋把戶口遷往天津的根本原因。
如今，搶人大戰(zhàn)愈演愈烈，各地落戶門檻一個比一個低，「高考移民」早已不是秘密，甚至是這兩年「戶籍大遷徙」的最大驅(qū)動力。和這些城市相比，祭出無門檻戶籍新政的石家莊，恐怕也需要面對戶籍含金量這個殘酷的現(xiàn)實。
有朋友開玩笑：石家莊也可以模仿一下西安，派任務、抓戶籍，堵住各大交通要道，把人才和人口引進來。西安們的政策敢出，動作敢做，雷厲風行，值得仿效，也是建立在外來人口「愿意來」的基礎上。說到底：
千金難買我樂意。
面對石家莊的戶籍，就要看有多少人樂意了。
3
石家莊尚有人口腹地，無門檻戶籍新政可輻射2400萬人，并將住房限購政策踢進「故紙堆」。購房者多了，可石家莊房價呢？小回有三點判斷。
不知道石家莊是該郁悶，還是該慶幸：與西安之于陜西、甘肅等西北腹地，鄭州之于河南全省一億人口，石家莊的輻射范圍僅有冀中南一隅。然而，坐擁關中城市群絕對核心的西安，也在2018年拿出了力度最大的戶籍新政，在搶人上不遺余力，絲毫沒有因國家中心城市地位而沾沾自喜的意思，也就此在2018年全年拿下了40萬的外地輸入人口規(guī)模。這一口氣吃下去的，比石家莊吭哧吭哧搞五年拿下的外地輸入人口規(guī)模還多，焉能不讓石家莊們羨慕嫉妒恨？
可好在，石家莊還有冀中南一隅。與唐山僅剩冀東一地，天津僅有滄州一地相比，石家莊的輻射范圍內(nèi)有邢臺、邯鄲、衡水和定州四地，再加上在地理上更「親近」的山西陽泉，常住人口合在一起2400萬人。而這2400萬人，便是石家莊無門檻戶籍新政的重要目標。
近水樓臺先得月。
下面總結一下：此次石家莊戶籍新政的首要目標，便是將2018年常住在石家莊、但戶籍尚不在石家莊的將近50萬人「招安」下來；其次，便是前述輻射范圍內(nèi)的2400萬人。按照以往的經(jīng)驗，保守估計，無門檻戶籍新政剛剛出臺便可撬動心思的人口規(guī)模，應該在200萬左右。
請注意，這里僅僅說的是「動了心思」，真要行動起來，50萬人更為現(xiàn)實；此外，要想將這50萬人在戶籍人口上完全兌現(xiàn)，需要至少一年的時間。別嫌少，兇猛之于西安，2018年全年新增戶籍人口超過80萬，戶籍含金量大打折扣的石家莊，顯然無法同日而語。
可「行動」總比「不動」要強。
▲ 2012年至2018年西安全市常住人口、城鎮(zhèn)常住人口、全市戶籍人口、當?shù)貎粼鋈丝诤屯獾剌斎肴丝谇闆r（數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局）
說到這里，讀者們最關心的話題，就只剩下了房價。實話實說，無門檻戶籍新政已經(jīng)將石家莊的住房限購政策一腳踢進了「故紙堆」：只要你愿意把戶口遷進來，就有了不限購的購房資格，也不用再苦熬那三年內(nèi)滿24個月的納稅或社保。遠的不說，前述預計的50萬新增戶籍人口，就可以順利加入石家莊購房者的行列。
根據(jù)小回的統(tǒng)計，在2018年981萬的戶籍人口中，城鎮(zhèn)戶籍人口453萬，占總量的46%；主城區(qū)戶籍人口312萬，占總量的32%。按照這個比例計算，可以直接進入主城區(qū)的新增戶籍人口至少15萬，更何況，將戶口辛辛苦苦遷到石家莊，更多人首選的自然是公共配套更為完善的主城區(qū)。
那么，問題來了：購房者多了，需求多了，房價豈不是要漲了？無門檻戶籍新政落地僅僅半天，這個問題就已經(jīng)在小回的微信和微博上被問爆了。小回的回答也很直接：
如果因為需求多了，房價就要漲；那當年去庫存，也沒見房價降？
2016年的「去庫存」才過去不到三年，彼時那一輪爆發(fā)式增長，一面將石家莊房價從千元量級一口氣頂?shù)搅巳f元，另一面使庫存壓力一并緩解?？稍俅蟮膸齑鎵毫?，當年也并沒有成為壓垮房價的「稻草」，反而靠那一輪爆發(fā)式增長實現(xiàn)「解套」。
從短期來看，影響房價的最大因素，依然是政策。盡管無門檻戶籍政策已經(jīng)「架空」了住房限購政策，但住房限貸、限價和限售政策仍在：購房首付款門檻未發(fā)生變化；個人住房貸款利率上浮水平雖然即將進入下行通道，但回歸基準依然是「隔壁家」的事情，金融機構仍堅持「按兵不動」；住房限售政策也將房產(chǎn)流通性逼到了墻角，流通不暢的房產(chǎn)也只能是五年內(nèi)的「紙面財富」。再加上「房住不炒」，
調(diào)控政策的基本面并未「崩盤」。
調(diào)控中天懸劍，尤其是房價趨勢，不僅是決策層考量地方政府的重要指標，更是將承擔更多主體責任的地方政府關注的重點。可以想見，無論任何原因，一旦房價異動，不僅此前出臺的利好政策可能就此「收攤」，甚至可能在重壓之下招致更嚴厲的調(diào)控。
房價大幅上漲，那是一件ZZ不正確的事情。
政策調(diào)整的「量變」已經(jīng)發(fā)生，除非大趨勢反轉，否則，市場重歸活躍的「質(zhì)變」終將到來?？稍谫|(zhì)變到來之前，目前的這些量變，還不能成為徹底反轉房價和市場的那雙手。
當下，小回的判斷依然是這三條：
其一，房價短期內(nèi)不具備大漲條件，但止跌趨勢已定。
其二，政策調(diào)整正在逐步展開，購房心理正在逐步熱絡。
其三，購房者依然有從容出手的機會，二手房市場還有議價機會，一手房市場還有撿漏機會。在2018年底，小回說，從容出手的時間是半年；可到了今天，這個時間就只剩下兩至三個月。
千萬不要抱著重溫2016年房價暴漲舊夢的希望。否則，政策調(diào)整的溫情脈脈便會戛然而止。就像目下的股市一般，決策層要的是：
慢牛。
