近期，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)
當(dāng)前，在融資難度增加、成本攀升的市場(chǎng)背景下，“小股操盤(pán)”已成為其他房企思考轉(zhuǎn)型的方向。
xx自2004年就開(kāi)始推動(dòng)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，而小股操盤(pán)的靈感以及深刻理解是來(lái)自于2013年與鐵獅門(mén)的合作?！靶」刹俦P(pán)”特點(diǎn)在于同股不同權(quán)，企業(yè)以較低的持股比例進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，憑借管理和品牌的輸出實(shí)現(xiàn)大量項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理，顯著推動(dòng)企業(yè)的規(guī)?；瘮U(kuò)張。萬(wàn)科、龍湖、旭輝、朗詩(shī)等百?gòu)?qiáng)企業(yè)均積極嘗試小股操盤(pán)，有效利用外部資源，搶占更多的市場(chǎng)份額；同時(shí)也憑借更多的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升品牌影響力，進(jìn)一步反哺業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
圖1 xx與鐵獅門(mén)合作的股權(quán)結(jié)構(gòu)
我們對(duì)xx小股操盤(pán)進(jìn)行案例分析：
1、基本原則
xx的操盤(pán)能力和品牌為前提，能夠獲取足夠的信任。
其基本原則包括：
（1）持股比例較?。撼钟幸欢ü煞荩豢毓?，甚至持股比例可低到10%左右。
（2）要取得操盤(pán)權(quán)力：由項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方（操盤(pán)者）全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，其他投資人無(wú)論是否控股，均不干預(yù)項(xiàng)目具體經(jīng)營(yíng)管理。
（3）獲得項(xiàng)目管理費(fèi)及超額利潤(rùn)：操盤(pán)者先按照銷售收入收取一定比例的管理費(fèi)，然后按照股權(quán)比例進(jìn)行收益分配；分配比例與持股比例不一定相同，操盤(pán)者可以和其他投資人簽訂協(xié)議，按照項(xiàng)目最終的收益情況，設(shè)立浮動(dòng)的分配方案。
2、操作要點(diǎn)
（1）經(jīng)營(yíng)管理權(quán)/控制權(quán)：董事會(huì)席位應(yīng)保障x(chóng)x方有共同控制權(quán)（如對(duì)方有并表要求除外）；總經(jīng)理及管理團(tuán)隊(duì)為xx方委派。
（2）注冊(cè)資金以外的其他投入：同股同投，同步按投資比例收回投資；不為合作方收回投資提供擔(dān)保或承諾；xx方不墊資；如有特殊情況、合作方資金未能及時(shí)到位，xx需要短時(shí)墊付資金的，須收取資金占用費(fèi)/利息（年化利息12%以上）。
（3）分紅/超額利潤(rùn)分配：除了按照實(shí)際投資比例分紅，鼓勵(lì)傾斜分配給xx的超額利潤(rùn)，項(xiàng)目收益超過(guò)約定的標(biāo)準(zhǔn)后，增加xx方分紅。
（4）管理人成本（品牌管理費(fèi)）：管理人成本不低于項(xiàng)目銷售金額的2.5%?？闪硇猩陶勈杖∪粘＜夹g(shù)支持服務(wù)費(fèi)；項(xiàng)目公司行政管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用另行據(jù)實(shí)列支，或按項(xiàng)目銷售金額的一定比例（4%左右）包干。
3、收獲及啟示
（1）提升ROE水平：得益于快速周轉(zhuǎn)、精裝修等優(yōu)勢(shì)，xxROE水平長(zhǎng)期領(lǐng)先整個(gè)行業(yè)。小股操盤(pán)模式一方面攫取品牌和管理輸出的“超額利潤(rùn)”，獲得更高的分成比例，一方面降低凈資產(chǎn)規(guī)模，帶來(lái)凈利潤(rùn)率和權(quán)益乘數(shù)的雙提升，提高ROE水平。
（2）有效減少資金風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化：通過(guò)經(jīng)營(yíng)杠桿替代財(cái)務(wù)杠桿，提高了財(cái)務(wù)安全性；通過(guò)不同環(huán)節(jié)收益，使得收益實(shí)現(xiàn)更穩(wěn)定。
（3）擴(kuò)大市場(chǎng)份額，擺脫對(duì)股權(quán)融資的依賴：利用有限的資源搶占更多的市場(chǎng)份額，為團(tuán)隊(duì)提供發(fā)展空間，為股東提供更高的回報(bào)；進(jìn)而意味著可以擺脫增長(zhǎng)對(duì)股權(quán)融資的依賴，提高分紅派息、回饋股東的能力。
（4）品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，提升無(wú)形資產(chǎn)盈利能力：經(jīng)過(guò)多年積累，xx已經(jīng)建立起了明顯的品牌優(yōu)勢(shì)，這種品牌優(yōu)勢(shì)與xx銷售規(guī)模形成良好的正反饋，已經(jīng)成為xx核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。小股操盤(pán)作為xx品牌輸出和輕資產(chǎn)運(yùn)作的不斷嘗試，將提升xx無(wú)形資產(chǎn)的盈利能力，進(jìn)而帶動(dòng)凈資產(chǎn)溢價(jià)率的上揚(yáng)；
4、xx小股操盤(pán)模式的風(fēng)險(xiǎn)
xx小股操盤(pán)模式仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)及特殊性，在采用時(shí)應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)商自身?xiàng)l件及能力。
（1）對(duì)制度設(shè)計(jì)能力要求較高，不同的合作方有不同的利益訴求，在運(yùn)營(yíng)和分成等環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生矛盾。
（2）對(duì)公司自身運(yùn)營(yíng)操盤(pán)能力要求較高，以實(shí)現(xiàn)超額收益及品牌溢價(jià)。
（3）要求公司具備更大規(guī)模的項(xiàng)目管控能力，需確保項(xiàng)目不出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)工廠化能力要求高。
（4）xx小股操盤(pán)模式不可避免的面臨被攤薄的利潤(rùn)，需要在整體把控時(shí)權(quán)衡擴(kuò)大規(guī)模與提升利潤(rùn)之間的最優(yōu)關(guān)系。
（5）和代建模式相比，xx小股操盤(pán)模式在獲取項(xiàng)目利潤(rùn)分成、超額收益方面增加盈利點(diǎn)，因此在房?jī)r(jià)上漲或增值效益明顯背景下小股操盤(pán)模式收益更高，房?jī)r(jià)下跌時(shí)代建收益更加穩(wěn)定。
