7月24日，中央政治局會(huì)議明確提出，“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，隨后的一個(gè)多月，相關(guān)部委和各級地方政府積極落實(shí)會(huì)議精神，推出一系列政策“組合拳”，力度之大超出市場預(yù)期。
房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，背景是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。具體發(fā)生哪些變化，背后的短期和中長期原因是什么？房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整需要注意哪些問題？本文將逐一進(jìn)行梳理。
一、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化
我國房地產(chǎn)市場在過去幾十年總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢，未能經(jīng)歷一個(gè)完整的調(diào)整周期。21世紀(jì)前20年，我國的房地產(chǎn)市場存在以下特征：
一是房價(jià)持續(xù)上漲。這種現(xiàn)象也是在多種因素綜合作用下形成的，如經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化水平快速提升、土地供應(yīng)模式驅(qū)動(dòng)等。房價(jià)的長期上漲，強(qiáng)化了居民對于房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期，進(jìn)一步推動(dòng)了市場的火熱。
二是房企快速擴(kuò)張，“三高”模式受到熱捧。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高”模式成為房地產(chǎn)發(fā)展的典型模式，房企持續(xù)通過高周轉(zhuǎn)追求市場規(guī)模，部分房企債務(wù)規(guī)模過大，房地產(chǎn)市場過度金融化。
三是政策調(diào)控以“緊縮性政策”為主，但市場熱度居高不下。從2010年發(fā)布限購政策開始，到2016年中央提出“房住不炒”定調(diào)，房地產(chǎn)相關(guān)政策持續(xù)加碼，如限購、限貸、限價(jià)、限售等，但市場熱度仍居高不下。直到2020年“三道紅線”等政策出臺(tái)，房企被按住“剎車鍵”，市場周期進(jìn)入下行區(qū)間。
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重要變化，市場格局將會(huì)進(jìn)一步重塑。究其變化原因可以分為短期和長期兩方面。
從短期原因看，一是需求端基本面下滑。經(jīng)濟(jì)增速和居民收入增速放緩，居民購買力不足，需求端受到影響。
二是供給端輸血不足。在強(qiáng)硬的降杠桿政策下，房企暴雷潮不斷蔓延，供給端處于深度調(diào)整期。據(jù)Wind數(shù)據(jù)和公開資料顯示，目前已有近60家房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)違約事件，房企缺少新的融資渠道，同時(shí)需要降低杠桿，疊加停工等因素導(dǎo)致的市場銷售下滑，房企缺少自我造血機(jī)制。
三是市場預(yù)期發(fā)生變化。居民對于房價(jià)能夠“持續(xù)上漲”的預(yù)期被打破，疊加信心不足，同時(shí)當(dāng)前我國房價(jià)租金比也已處于高位，居民購房的動(dòng)力也相應(yīng)大幅減弱。
從中長期原因看，一是人口增速放緩，人口老齡化趨勢逐漸明顯，長期住房需求基本面發(fā)生變化。從2022年開始中國人口首次出現(xiàn)負(fù)增長，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口結(jié)構(gòu)的變化將會(huì)使得長期住房需求基本面發(fā)生變化。
二是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，住房供給逐步飽和。2022年末我國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，雖比2021年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，但較2021年1.3個(gè)百分點(diǎn)的增速相比仍在減緩。此外，我國家庭住房套戶比已接近1.1，住房供給整體達(dá)到平衡，但不同城市可能面臨分化不均問題。
三是房地產(chǎn)供給側(cè)需要新發(fā)展模式，權(quán)益型投資將占據(jù)更大比例。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場已逐步由增量向存量轉(zhuǎn)變，此前房企的“三高”模式已不再適應(yīng)新形勢，新發(fā)展格局下權(quán)益型融資工具將發(fā)揮更大作用，如REITs，居民可通過REITs享受到不動(dòng)產(chǎn)增值收益，也自然影響到房地產(chǎn)市場供需兩端。
二、房地產(chǎn)政策持續(xù)優(yōu)化中
自7月份關(guān)于“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大改變”這一表述以來，中央及地方關(guān)于房地產(chǎn)政策也在不斷優(yōu)化。整體來看，政策變化主要體現(xiàn)在需求側(cè)和供給側(cè)兩方面。
（一）需求側(cè)方面，側(cè)重于滿足居民剛性和改善性需求
第一，推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，大力促進(jìn)改善性住房需求，降低購房成本。8月18日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。截至目前，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，以及南寧、蘇州、重慶、長沙、成都、鄂州、佛山、江門、惠州、東莞、武漢、中山、珠海等諸多二三線城市已經(jīng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
第二，下調(diào)首付比例、存量房貸利率，進(jìn)一步降低居民購房首付壓力及還貸成本。8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，首付比例及存量房貸利率的下調(diào)將有效節(jié)約購房人成本支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資，同時(shí)還有利于緩解提前還貸現(xiàn)象，對于多方均為利好。
第三，稅收優(yōu)惠政策，主要包含降低契稅、換購?fù)诉€個(gè)稅等。稅務(wù)總局7月20日出臺(tái)《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費(fèi)優(yōu)惠政策指引》，其中包含19條有關(guān)購房環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)惠政策。此外，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部8月25日進(jìn)一步針對換購住房群體實(shí)施退還個(gè)稅政策。
（二）供給側(cè)方面，側(cè)重于優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，保障房企合理融資需求
第一，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，積極推動(dòng)超大特大城市城中村改造、構(gòu)建保障性租賃住房體系等。7月21日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。城中村改造對于民生改善、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)格局、推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。此外，租賃住房體系建設(shè)也是各方關(guān)注要點(diǎn)，城中村改造對于推動(dòng)大型城市租賃住房體系也具有一定的促進(jìn)作用。
第二，全力推進(jìn)“保交樓”、保障房企合理融資需求。主要包含“金融十六條”兩項(xiàng)核心政策延期、上市房企再融資限制突破等政策?！敖鹑谑鶙l”中關(guān)于房企存量融資合理展期、向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資不調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)分類等相關(guān)政策存在適用期限的統(tǒng)一延長至2024年12月31日，有利于緩解房企到期還款壓力，同時(shí)也進(jìn)一步保證房企“保交樓”進(jìn)度。此外，證監(jiān)會(huì)在8月27日統(tǒng)籌一二級市場優(yōu)化IPO、再融資監(jiān)管安排時(shí)，還重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”，進(jìn)一步加大了對房地產(chǎn)市場的支持力度。
三、總結(jié)與展望
房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，意味著舊的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)終結(jié)，在新的供求關(guān)系下不僅需要出臺(tái)新的適配性政策措施，還需要探索新的發(fā)展模式。本輪政策優(yōu)化將會(huì)對市場起到一定的穩(wěn)定恢復(fù)作用，具體實(shí)施效果及可持續(xù)性還需后續(xù)進(jìn)一步觀察。
但在政策優(yōu)化及市場轉(zhuǎn)變過程中，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：
第一，進(jìn)行供給側(cè)改革，應(yīng)當(dāng)發(fā)揮資金和產(chǎn)業(yè)力量，需要摒棄高負(fù)債的模式，發(fā)揮權(quán)益型融資工具的作用。房地產(chǎn)供給側(cè)的深度改革需各利益相關(guān)方共同推動(dòng)，如房企、銀行、地方政府等，在摒棄舊模式的同時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮產(chǎn)融結(jié)合的優(yōu)勢，不斷擴(kuò)大權(quán)益型融資比例。第二，穩(wěn)定居民預(yù)期，通過解除限購、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等一系列政策組合拳持續(xù)釋放剛需和改善型需求，通過降低首付、降低貸款利率降低購房成本。中國居民家庭資產(chǎn)中房產(chǎn)比例居全球首位，穩(wěn)定居民預(yù)期是本輪建立新均衡的重點(diǎn)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、刺激消費(fèi)的有力保證。
第三，建立更加全面的“租購并舉”體系，提高居民證券化參與程度，防止再次出現(xiàn)房產(chǎn)投資、投機(jī)過度扭曲市場均衡。鼓勵(lì)居民在REITs市場參與分享不動(dòng)產(chǎn)收益，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs資產(chǎn)類別，包含更多的消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施、市場化租賃住房，在REITs體系完善中加強(qiáng)對于個(gè)人投資者的保護(hù)和公平性的考量。
文章來源： 中國房地產(chǎn)報(bào)公眾號
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