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多部門發(fā)聲,明年這些事要做!

25-01-07

近期,國家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住建部、市場監(jiān)管總局、國

落戶政策重大調(diào)整,地產(chǎn)重大利好!

日期:2021-4-21 14:09:55      瀏覽次數(shù):

    4月13日,國家發(fā)展改革委正式發(fā)布《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知。其中《任務(wù)》明確,城區(qū)常住人口300萬以下城市落實(shí)全面取消落戶限制政策,實(shí)行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。


    《任務(wù)》還強(qiáng)調(diào),因地制宜、多策并舉,穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)和預(yù)期,加快培育發(fā)展住房租賃市場;因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間。


    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新型城鎮(zhèn)化仍是未來國家發(fā)展的重要組成部分,房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?jiǎng)幽苋栽?。新型城?zhèn)化推進(jìn)過程中,需要加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,這為開發(fā)房企和物管公司在舊改和城市服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展創(chuàng)造了空間。


01.


城區(qū)常住人口300萬以下城市

全面取消落戶限制


    人口是城鎮(zhèn)化發(fā)展的基石。
    戶籍改革方面,《任務(wù)》指出,將有序放開放寬城市落戶限制。各類城市合理確定落戶條件,推動(dòng)重點(diǎn)人群便捷落戶。
值得注意的是,這一次的關(guān)鍵詞是“落實(shí)全面取消”。
在2020年重點(diǎn)任務(wù)中,相關(guān)表述還是“督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制”。從“督促”到“落實(shí)”,意味著戶籍制度改革全力加速,全國200多個(gè)地級(jí)市都必須取消落戶限制了。

    具體而言,城區(qū)常住人口300萬以下城市落實(shí)全面取消落戶限制政策,實(shí)行積分落戶政策的城市確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。城市落戶政策要對(duì)租購房者同等對(duì)待,允許租房常住人口在公共戶口落戶。推動(dòng)具備條件的城市群和都市圈內(nèi)社保繳納年限和居住年限累計(jì)互認(rèn)。
文件提出“城市落戶政策要對(duì)租購房者同等對(duì)待”。這意味著房子在落戶中的含金量不復(fù)存在。無論有房無房,只要有合法穩(wěn)定居所,都能作為落戶的憑借。
至于戶口,完全可以放在街道公共戶上。 房子,不再與落戶捆綁,堪稱巨大的跨越。但房子仍然與教育等利益相捆綁,學(xué)區(qū)房的長盛不衰,短期恐怕仍然無法逆轉(zhuǎn)。

    根據(jù)2014年11月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》,以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑,目前將城市劃分為五類七檔。其中,城區(qū)常住人口300萬以上500萬以下的城市為大城市(Ⅰ型),城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市;城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市。換言之,除超大、特大城市和部分大城市外,其余城市將全面放開落戶限制。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理《城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù),截止2019年末,全國城區(qū)常住人口300萬以上的大城市、特大城市、超大城市達(dá)到30座。
其中,超大城市包括上海、北京、重慶、廣州、深圳、天津6座城市,特大城市包括東莞、武漢、成都、杭州、南京、鄭州、西安、濟(jì)南、沈陽、青島10座城市。大城市(Ⅰ型)包括哈爾濱、長春、大連、合肥、昆明、太原、長沙、蘇州、南寧、烏魯木齊、石家莊、廈門、寧波、福州14座城市。
    此外,《任務(wù)》指出,2021年,要健全城市群一體化發(fā)展機(jī)制、培育現(xiàn)代化都市圈,是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重中之重。
具體工作包括:
制定京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展“十四五”實(shí)施方案;
扎實(shí)實(shí)施成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)規(guī)劃綱要;
研究編制長江中游、北部灣、關(guān)中平原等跨省區(qū)城市群實(shí)施方案,有序引導(dǎo)省內(nèi)城市群發(fā)展等。


    值得一提的是,《任務(wù)》也指出,要健全城市群多層次協(xié)調(diào)機(jī)制和成本共擔(dān)利益共享機(jī)制,提高一體化發(fā)展水平。

    培育現(xiàn)代化都市圈是2021年的另一個(gè)重點(diǎn)工作?!度蝿?wù)》提出,要支持福州、成都、西安等都市圈編制實(shí)施發(fā)展規(guī)劃,并支持其他有條件中心城市在省級(jí)政府指導(dǎo)下牽頭編制都市圈發(fā)展規(guī)劃。此外,還要建立都市圈常態(tài)化協(xié)商協(xié)調(diào)機(jī)制,探索建立重大突發(fā)事件聯(lián)動(dòng)響應(yīng)機(jī)制。


02.再強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房住不炒的定位
    2021年,《任務(wù)》對(duì)于大中小城市和小城鎮(zhèn)的協(xié)調(diào)發(fā)展分別作出安排。
    “大城市病”一直是城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重要挑戰(zhàn)之一。《任務(wù)》強(qiáng)調(diào),要推動(dòng)開發(fā)建設(shè)方式從規(guī)模擴(kuò)張向內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變。例如,有序疏解中心城區(qū)一般性制造業(yè)、區(qū)域性物流基地、專業(yè)市場等功能和設(shè)施,以及過度集中的醫(yī)療和高等教育等公共服務(wù)資源,合理降低開發(fā)強(qiáng)度和人口密度。與此同時(shí),提升市政交通、生態(tài)環(huán)保和社區(qū)等治理能力,有效破解“大城市病”。值得注意的是,《任務(wù)》同時(shí)指出,在促進(jìn)超大特大城市優(yōu)化發(fā)展的同時(shí),也要推進(jìn)縣城補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)。
    需要指出的是,《任務(wù)》中再次強(qiáng)調(diào)了堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。
具體工作安排上,一是加快培育發(fā)展住房租賃市場,有效盤活存量住房資源,有力有序擴(kuò)大租賃住房供給,完善長租房政策,合理調(diào)控租金水平。
二是以人口流入多、房價(jià)高的城市為重點(diǎn),擴(kuò)大保障性租賃住房供給,著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題。此外,針對(duì)單列租賃住房用地計(jì)劃,2021年將探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房,支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。

    此外,在經(jīng)歷新冠肺炎疫情之后,增強(qiáng)城市發(fā)展韌性也成為一項(xiàng)工作重點(diǎn)?!度蝿?wù)》指出,2021年將完善公立醫(yī)院傳染病救治設(shè)施,改善疾控基礎(chǔ)條件,并加強(qiáng)業(yè)務(wù)用房建設(shè)和必要設(shè)備配置,補(bǔ)齊縣城公共衛(wèi)生防控救治短板。與此同時(shí),提高平疫結(jié)合能力,確保改建新建的大型公共設(shè)施具備短期內(nèi)改造為方艙醫(yī)院的條件。

    城市更新行動(dòng)也將繼續(xù)推進(jìn)。根據(jù)《任務(wù)》安排,2021年將新開工改造5.3萬個(gè)老舊小區(qū)改造,有條件的可同步開展建筑節(jié)能改造。在城市群、都市圈和大城市等經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢地區(qū),探索老舊廠區(qū)和大型老舊街區(qū)改造。因地制宜將一批城中村改造為城市社區(qū)或其他空間。


03.深化農(nóng)村土地制度改革促進(jìn)城鄉(xiāng)融合
    城鄉(xiāng)融合發(fā)展是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重頭戲?!度蝿?wù)》強(qiáng)調(diào),2021年,將以縣域?yàn)榛締卧七M(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展,堅(jiān)持以工補(bǔ)農(nóng)、以城帶鄉(xiāng),推進(jìn)城鄉(xiāng)要素雙向自由流動(dòng)和公共資源合理配置,并以11個(gè)國家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)為突破口,推動(dòng)體制機(jī)制改革和政策舉措落實(shí)落地。
人才入鄉(xiāng)方面,《任務(wù)》鼓勵(lì)各地制定人才加入鄉(xiāng)村制度細(xì)則,允許入鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)人員在原籍地或就業(yè)創(chuàng)業(yè)地落戶并享有相關(guān)權(quán)益,探索以投資入股、合作等多種方式吸收人才入鄉(xiāng)。同時(shí)還將建立科研人員入鄉(xiāng)兼職和離崗創(chuàng)業(yè)制度,探索其在涉農(nóng)企業(yè)技術(shù)入股、兼職兼薪機(jī)制。
    農(nóng)村土地改革的工作安排上,2021年將積極探索農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度,并出臺(tái)穩(wěn)妥有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的指導(dǎo)意見?!度蝿?wù)》強(qiáng)調(diào),將推動(dòng)深化農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)率先健全宅基地分配、流轉(zhuǎn)、抵押、退出、使用、收益、審批、監(jiān)管等制度。此外,也鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等方式,盤活農(nóng)村閑置宅基地和地上房屋。

    2021年,公共設(shè)施還將向鄉(xiāng)村進(jìn)一步延伸。例如,將統(tǒng)籌規(guī)劃水氣熱等市政公用設(shè)施,推動(dòng)向城市郊區(qū)鄉(xiāng)村和規(guī)模較大中心鎮(zhèn)延伸。城郊也將承接城市專業(yè)市場和物流基地疏解,在縣鄉(xiāng)村合理布局冷鏈物流設(shè)施、配送投遞設(shè)施和農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)絡(luò),暢通農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)城和工業(yè)品入鄉(xiāng)通道。圍繞義務(wù)教育和醫(yī)療等民生領(lǐng)域,將促進(jìn)義務(wù)教育教師“縣管校聘”管理改革,同時(shí)實(shí)施醫(yī)師區(qū)域注冊(cè),推進(jìn)醫(yī)師多機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè),積極發(fā)展醫(yī)療聯(lián)合體。


04.零門檻落戶,會(huì)不會(huì)刺激房價(jià)?

    有人會(huì)有疑問,放開落戶會(huì)不會(huì)引起房價(jià)大幅上漲?

    據(jù)國民經(jīng)略認(rèn)為,對(duì)于限購城市來說,零門檻落戶,相當(dāng)于釋放了足夠多的房票,讓無數(shù)人得以直通售樓處。取消落戶限制的能量自然可以想象。 對(duì)于目前絕大多數(shù)的“零門檻落戶”城市,影響相對(duì)有限。
    這些城市要么限購門檻極低,要么根本就沒有出臺(tái)限購政策,即使零門檻落戶,對(duì)于樓市的刺激效應(yīng)也相對(duì)有限。 截至目前,我國只有幾十個(gè)大城市出臺(tái)了限購政策,絕大多數(shù)中小城市幾乎沒有做任何調(diào)控,這些城市試圖通過落戶來刺激樓市的可能性不大。 相反,超大特大城市,一旦尋求機(jī)會(huì)松綁落戶,影響就不容忽視。 目前,以廣州、南京、上海為代表的大城市正在探索“放開郊區(qū)落戶”,還有一些城市,開始試行都市圈內(nèi)社保、居住年限互認(rèn),其影響值得持續(xù)追蹤。

    此外,不是每個(gè)城市的戶口,都有同樣的含金量。中國目前的搶人大戰(zhàn)格局,可以用一句話來概括:一線城市爭搶高端人才,二線城市爭搶人口,三四線城市戶籍早已失去含金量。 這背后的道理顯而易見。當(dāng)大多數(shù)城市都零門檻時(shí),所有城市又會(huì)回到同一起跑線。
    “零門檻落戶”不再是搶人的利器,能不能搶到人,看的還是城市自身的基本面。 事實(shí)上,這兩年,廣東已經(jīng)放開除廣深之外的落戶限制,山東也放開了除濟(jì)青之外城市的落戶限制,廣西全區(qū)14市基本實(shí)現(xiàn)零門檻落戶,海南基本取消全省落戶限制,石家莊、南昌等省會(huì)也基本接近零門檻落戶。 如果說放開落戶,在戶籍門檻森嚴(yán)的過去還有搶人之效。如今,多數(shù)城市戶籍門檻形同虛設(shè),通過“零門檻”來搶人的價(jià)值已經(jīng)不大了。但是,不放開落戶,晚一年放開落戶,都有可能在人口競爭中處于劣勢。
    上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,新型城鎮(zhèn)化在“十四五”開局之年有望呈現(xiàn)出很多新意。落戶政策進(jìn)一步放開、縣城補(bǔ)短板工作推進(jìn),都有助于后續(xù)人口和城市資源更有效分布。