近期，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)
根據(jù)第七次人口普查（下稱“七人普”）數(shù)據(jù)和歷年抽樣調(diào)查結(jié)果，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)和住戶結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化
2020年，中國(guó)流動(dòng)人口總量達(dá)到3.76億，其中既包括1.7億外出農(nóng)民工，也包括1.17億城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口。雖然農(nóng)村外出流動(dòng)就業(yè)的人口相對(duì)穩(wěn)定，但是城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口則從幾年前的約8000萬上升到現(xiàn)在的1.17億，說明中國(guó)人口已經(jīng)超越了從農(nóng)村向城市流動(dòng)的城鄉(xiāng)范疇，逐步轉(zhuǎn)化為區(qū)域間的人口流動(dòng)。
從“七人普”的另一項(xiàng)數(shù)據(jù)看，中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)也發(fā)生了較大變化，平均每個(gè)家庭戶人口為2.62人，比2010年“六人普”的3.10人減少0.48人。
基于“七人普”的數(shù)據(jù)，至少有幾個(gè)方面值得注意：一是人口流動(dòng)就業(yè)和居住的數(shù)量大大增加；二是無論在城市還是農(nóng)村的家庭都呈小型化趨勢(shì)，而離婚率上升產(chǎn)生更多單親家庭，則是家庭小型化的重要原因；三是戶籍和土地管理制度改革滯后，導(dǎo)致人戶分離現(xiàn)象突出，外出務(wù)工就業(yè)人口和留守人口的分居現(xiàn)象影響到家庭結(jié)構(gòu)的變化。
那么，如何根據(jù)人口結(jié)構(gòu)的變動(dòng)來分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，雖然“七人普”數(shù)據(jù)并沒有直接給出答案，但從現(xiàn)實(shí)政策走向和人口實(shí)際的空間變動(dòng)趨勢(shì)可以判斷，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展還存在巨大潛力。
人口形勢(shì)對(duì)于房地產(chǎn)具有積極影響
很多人認(rèn)為，中國(guó)的住房市場(chǎng)已經(jīng)趨近于飽和，擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，其實(shí)忽視了人口流動(dòng)以及相關(guān)各項(xiàng)政策變動(dòng)產(chǎn)生的影響。
例如，有觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)人均住房已經(jīng)達(dá)到了40平方米以上，超過了一些發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，并以此為論據(jù)，認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和。
但是，這種觀點(diǎn)是針對(duì)投資性購(gòu)房市場(chǎng)的可調(diào)控性而言的，并沒有認(rèn)識(shí)到人口大范圍流動(dòng)對(duì)居住空間變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生的影響。畢竟世界上沒有任何一個(gè)國(guó)家有著如此巨量的人口，更別提還有著超過美國(guó)人口總和的流動(dòng)性就業(yè)人口。
從“七人普”的數(shù)據(jù)可以看出，中國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了63.89%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率才45.4%，兩者之間的差距和上年相比，不降反升。另外，城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口從原來的約8000萬上升到1.1億多。這說明中國(guó)人口的空間布局仍處于變動(dòng)之中。
那么，這種空間布局會(huì)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？
首先，人口流動(dòng)就業(yè)和居住呈上升趨勢(shì)，意味著中國(guó)的房地產(chǎn)空間分布還存在著較大不確定性。因?yàn)樵谌丝趶脑幼〉叵蚓蜆I(yè)地流動(dòng)過程中，都存在租賃或是購(gòu)買住房的需求。
其次，原有家庭結(jié)構(gòu)因流動(dòng)就業(yè)而被分割，會(huì)影響到人們?cè)诓煌蜆I(yè)和居住空間購(gòu)買住房的選擇。例如，在就業(yè)地或者是家鄉(xiāng)的縣城為老人和孩子買房，還有就是保留農(nóng)村和家鄉(xiāng)原有住房。
再次，戶籍管理制度改革和土地管理制度改革滯后，會(huì)導(dǎo)致住房的市場(chǎng)需求被放大。因?yàn)榱鲃?dòng)人口的居住地和就業(yè)地分離，同時(shí)一定程度上在就業(yè)地?zé)o法得到長(zhǎng)期公共服務(wù)的保障，使得流動(dòng)人口的多棲化住房選擇會(huì)長(zhǎng)期存在。因?yàn)檗r(nóng)村宅基地不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，宅基地難以發(fā)揮價(jià)值，宅基地上房屋價(jià)格低廉，而在家鄉(xiāng)的縣城購(gòu)買住房是無法在就業(yè)地長(zhǎng)期定居而作出的低成本購(gòu)房選擇。而在就業(yè)地租賃住房則依賴于就業(yè)的年限，也是一種長(zhǎng)期行為。
再?gòu)牧硪粋€(gè)維度來看，“七人普”數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)2020年的人戶分離人口超過4.9億人，與十年前相比，人戶分離人口增長(zhǎng)了88.52%。
人戶分離的現(xiàn)狀會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生影響。有些觀點(diǎn)把人戶分離的人口總量當(dāng)作流動(dòng)人口的總量，顯然是一種錯(cuò)誤的判斷。人戶分離大概有以下幾種情況：一是購(gòu)買投資性住房的，使得住房的利用率不高，造成了大量已售住房被閑置；二是改善性住房，在中心城區(qū)里有一套小面積的住房，在近郊區(qū)或者城市邊緣地帶再購(gòu)買一套大面積的住房。這種人戶分離顯示的是隨著生活條件的改善，中等以上收入人口對(duì)二套房的剛需；三是外出務(wù)工就業(yè)人口，雖然在家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)或農(nóng)村有住宅，但是還會(huì)在就業(yè)所在地租賃住房；四是留守老人和兒童在縣城里有住房，同時(shí)還在村子里保留著宅基地和住房。
從近期看，在通過房地產(chǎn)稅對(duì)投資性住房的需求進(jìn)行調(diào)控的同時(shí)，也要注意到，隨著人均收入水平的提高，二套房在某種程度上應(yīng)該被視為一種剛需，不屬于奢侈型消費(fèi)。
因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)就業(yè)帶來的多棲化居住行為，在一定程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來積極影響。
具體而言，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，人口未來空間變動(dòng)仍然存在著較強(qiáng)的預(yù)期，無論是城鎮(zhèn)間人口流動(dòng)，還是城鄉(xiāng)間或者是區(qū)域間人口流動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生直接的住房需求。按照現(xiàn)有的3.76億流動(dòng)就業(yè)的人口，以及未來農(nóng)村還有可能釋放至少1億多勞動(dòng)力，加上農(nóng)村的留守兒童和留守老人要從農(nóng)村搬到縣城居住，這種現(xiàn)實(shí)對(duì)房地產(chǎn)需求的數(shù)量是巨大的。
除了人口的空間變動(dòng)是常態(tài)，家庭小型化也也是一個(gè)大的趨勢(shì)。
從原始大家庭向小型家庭的裂變，原因是多方面的。城市生活以及傳統(tǒng)觀念的弱化，包括計(jì)劃生育帶來的影響，使得在家庭觀念認(rèn)知上，趨向于從不同代際親人共同居住組成的大家庭轉(zhuǎn)向相對(duì)獨(dú)立居住形成的小家庭。
以往，長(zhǎng)輩和子女們多是居住在同一個(gè)空間里，而現(xiàn)在無論是年輕人還是老年人都希望單獨(dú)居住。離婚率的提升也是家庭小型化的另一個(gè)重要原因。近些年離婚率居高不下，在部分省份甚至達(dá)到了5‰以上，這也是造成家庭小型化的重要原因，當(dāng)然會(huì)直接帶動(dòng)住房需求的變化。
因?yàn)槿丝诳臻g變動(dòng)長(zhǎng)期存在，同時(shí)伴隨著家庭小型化等各種因素，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展環(huán)境也要有新的判斷。
首先是房地產(chǎn)需求的變化是動(dòng)態(tài)的，特別是在空間上還有可釋放的巨大潛力，這是伴隨著人口流動(dòng)就業(yè)和定居必然會(huì)出現(xiàn)的大趨勢(shì)。
其次是中國(guó)人口總量相當(dāng)于美國(guó)的4倍多、日本的11倍多和歐盟的3倍多。在如此龐大的人口數(shù)量下，對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)需求不能完全以發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ絹碜鳛橹贫ㄕ叩膮⒄找罁?jù)。
再次，中國(guó)的戶籍政策和土地管理政策，還有巨大的政策調(diào)整空間，戶籍政策涉及到流動(dòng)人口在就業(yè)居住地的長(zhǎng)期公共服務(wù)和未來定居地選擇，土地政策則涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地如何按照市場(chǎng)規(guī)律釋放價(jià)值潛力。如果這兩方面都通過改革在一定程度上得以解決，將會(huì)對(duì)未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響。例如，戶籍人口與常住人口并軌，至少會(huì)帶動(dòng)近4億流動(dòng)性就業(yè)人口的住房需求。要知道，未來農(nóng)村還有更多的勞動(dòng)力可以釋放。
最后特別要說明的是，隨著家庭小型化和人口流動(dòng)規(guī)模的加大，以及人戶分離現(xiàn)象的普遍存在，應(yīng)該在此基礎(chǔ)上來認(rèn)識(shí)未來住房供需市場(chǎng)的空間變化。如前所述，有人以人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了40平方米以上，來說明住房供給已經(jīng)飽和。這實(shí)際上嚴(yán)重忽視了人均住房面積的統(tǒng)計(jì)中，并沒有考慮到人戶分離和家庭小型化的現(xiàn)實(shí)，也沒有考慮到雖然農(nóng)村人均住房面積很大，但是住房質(zhì)量很差的現(xiàn)實(shí)。更沒有考慮到城市危舊房中也居住著大量的人口，包括城中村未來更新的趨勢(shì)。
在我看來，城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)的區(qū)域變化，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的需求。但是受到政策變動(dòng)的影響，導(dǎo)致住房市場(chǎng)存在著很大的不確定性。這種不確定性來自于多個(gè)方面，比如流動(dòng)就業(yè)人口將會(huì)在什么政策出臺(tái)的情況下從臨時(shí)居住轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期居?。看媪砍擎?zhèn)常住人口中非戶籍人口以及未來的增量城鎮(zhèn)常住人口，是仍然在家鄉(xiāng)農(nóng)村建房，還是會(huì)到就業(yè)地或者家鄉(xiāng)附近的縣城購(gòu)買住房？
由于政策的不確定性導(dǎo)致人口流動(dòng)就業(yè)而產(chǎn)生的人戶分離，造成了兩種后果：一是在就業(yè)地買不起住房，只能在家鄉(xiāng)縣城購(gòu)買住房，給留守老人和子女居住，并作為未來的養(yǎng)老儲(chǔ)備；二是農(nóng)村住宅和宅基地則處于長(zhǎng)期閑置狀態(tài)。隨之引發(fā)的問題是，他們?cè)诰蜆I(yè)地沒有長(zhǎng)期公共服務(wù)的保障，購(gòu)房熱情不足，直接影響到人口流入地的住房潛在需求。
無論流動(dòng)就業(yè)人口是來自農(nóng)村，或者是來自經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，他們?cè)谧非笪磥硪司拥拿篮蒙畹耐瑫r(shí)，更關(guān)心的是與住房供給相配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)。畢竟每個(gè)家庭都有子女接受教育和老人醫(yī)療養(yǎng)老的剛性需求?？墒窃诠卜?wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的覆蓋面上，農(nóng)村與城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)差距很大，人口流入與流出地區(qū)的差距也很大。
最近中央政治局會(huì)議審議了《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》，就人口老齡化和放開三孩等問題作出部署，特別提出了要發(fā)揚(yáng)中華文明的優(yōu)秀傳統(tǒng)，制定符合國(guó)情的老齡化人口保障機(jī)制，并建立政府、社會(huì)和家庭共同支撐的養(yǎng)老體系。
按照這樣的養(yǎng)老體系，以及三孩放開后子女?dāng)?shù)量增加，會(huì)使得未來的家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生什么樣的變化？對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)還會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？這都是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須要考慮的問題。只要各項(xiàng)事關(guān)人口就業(yè)和定居的改革政策未來能得到落實(shí)——除了放開三孩，更重要的是流動(dòng)性人口在就業(yè)地是否能夠獲得長(zhǎng)期的公共服務(wù)的相關(guān)政策，就很難得出房地產(chǎn)業(yè)會(huì)就此衰敗的結(jié)論。
總而言之，根據(jù)“七人普”數(shù)據(jù)分析，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響的，可能不只在于金融和貨幣政策，更關(guān)鍵是流動(dòng)人口和家庭結(jié)構(gòu)的變化，以及與此相關(guān)的改革潛力是否得到釋放，包括人口是否能從長(zhǎng)期流動(dòng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)定定居，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和閑置要素是否能夠被納入城市化進(jìn)程等等，而這些都會(huì)實(shí)實(shí)在在地帶動(dòng)住房市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。畢竟這涉及到3.76億的流動(dòng)就業(yè)人口，1億多尚未轉(zhuǎn)移出來的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，在農(nóng)村留守的老人和兒童，以及居住在城市危舊房里的居民，共涉及將近3億個(gè)家庭。
基于以上分析，還能說中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就此低迷了嗎？實(shí)際上基于人口總量和空間分布的變化以及家庭結(jié)構(gòu)的變化，房地產(chǎn)既是現(xiàn)實(shí)的需求，也可以是未來長(zhǎng)期的需求，關(guān)鍵在于政策的走向。
